Urbanisme

Le service urbanisme de la Communauté de communes du Val de Sully est un service commun d’instruction des autorisations du droit des sols. Basé au siège de la Communauté de communes (28 route des Bordes – 45460 Bonnée), Il assure l’instruction des autorisations du droit des sols pour le compte des 19 communes du territoire.

Le service est joignable :

- par mail à l’adresse suivante : urbanisme@valdesully.fr
- par téléphone : 02 38 35 30 86 (du lundi au vendredi, de 09h à 12h et de 14h à 17h)
- sur RDV (uniquement sur projets pré-établis et pour les dossiers en cours)

LE CIRCUIT D'UN DOSSIER

  • Le dépôt (La Mairie - Guichet Unique)

Chaque commune dispose de ses propres règles d’urbanisme.  La mairie, de la commune sur laquelle se trouve votre projet, peut vous renseigner sur la faisabilité de votre projet, les règles d’urbanisme applicables à votre terrain, le formulaire à utiliser en fonction de votre projet, les pièces à joindre à votre dossier…

Les documents d’urbanisme communaux (Plan local d'urbanisme, carte communale…) sont consultables dans chaque mairie.

Tout dossier doit être transmis par courrier ou déposé à la mairie de la commune sur laquelle se trouve le projet (Guichet unique). Un récépissé vous sera remis ou transmis. Le nombre d’exemplaires à fournir et les pièces à joindre dépendent du type de projet et de sa localisation (voir plus bas « Les procédures »). 

Si votre projet se situe dans le périmètre d’un monument historique, d’un site classé ou d’un site patrimonial, la mairie procède alors à la consultation du Service territorial de l’Architecture et du Patrimoine (Architecte des Bâtiments de France).

Votre dossier est ensuite transmis à la préfecture (contrôle de légalité) et au service urbanisme de la Communauté de communes pour instruction.

  • L’instruction (Le service urbanisme de la Communauté de communes)

A la réception de votre demande, transmise par le Guichet unique, le service urbanisme débute l’instruction :

- Vérification de la complétude (dans le premier mois) : si nécessaire, le service instructeur vous transmettra en RAR un courrier de demande de pièces complémentaires. Vous disposerez alors d’un délai de 3 mois, à compter de la date de réception de ce recommandé, pour fournir les pièces manquantes. Si les pièces demandées ne sont pas transmises dans le délai de 3 mois, votre demande sera rejetée de plein droit. 

- Consultation des services extérieurs : suivant la nature et la localisation de votre projet, divers services extérieurs peuvent être consultés (DRAC, SDIS, Gestionnaire de réseaux…). Certaines consultations obligatoires peuvent avoir pour conséquence d’allonger le délai d’instruction de votre demande. Vous en serez également informé par courrier recommandé.

- Vérification de la faisabilité du projet et de sa conformité avec les réglementations applicables au terrain (PLU, PPRI, Code de l'urbanisme…).

A l’issue de cette dernière étape, le service urbanisme rédige une proposition de décision (favorable / défavorable) à l’attention de l’autorité compétente (Maire).

  • La décision (Le Maire – Autorité compétente) et la réalisation des travaux

La décision définitive, prise par le maire, vous sera notifiée en RAR ou remise en main propre contre décharge. Elle est également adressée au contrôle de légalité, au service des taxes, aux services des statistiques puis archivée. 

Avant de débuter vos travaux, vous devez remplir et transmettre en mairie la déclaration d'ouverture de chantier (déclaration obligatoire si votre projet a fait l'objet d'un permis de construire ou d'aménager) : (Formulaire CERFA 13407). Vous devez également quels que soient les travaux, procéder à l'affichage sur le terrain.

A la fin des travaux, vous devez remplir et transmettre en mairie la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux. (déclaration obligatoire pour les travaux issus d'un permis de construire, d'aménager ou d'une déclaration préalable de travaux) : (Formulaire CERFA 13408).

Pour tous les travaux de construction ou d'extension soumis à permis de construire, il faut joindre à la déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux une attestation indiquant que la construction respecte bien la réglementation thermique 2012 (RT 2012). Cette attestation doit être remplie par un professionnel qualifié. Cela peut être un architecte ou, pour les maisons individuelles, un diagnostiqueur agréé pour la réalisation de diagnostics de performances énergétiques (DPE).

Définitions

Emprise au sol :

L'emprise au sol d'une construction (en vert sur le schéma) est la projection verticale du volume au sol, débords et surplombs inclus, à l'exception des éléments de modénatures tels que bandeaux et corniches, et des simples débords de toiture, sans encorbellement, ni poteaux de soutien (en rose sur le schéma).

Définir l'emprise au sol

Surface de plancher

La surface de plancher correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, clos et couverts, dont la hauteur de plafond est supérieure à 1,80 m.

Elle se mesure au nu intérieur des murs de façades de la construction : elle ne prend ainsi pas en compte l'épaisseur des murs extérieurs, porteurs ou non, et quel que soit le matériau dont ils sont constitués (brique, verre, pierre,...). L'épaisseur des matériaux isolants doit également être déduite.

La surface de plancher s'obtient après déduction des surfaces suivantes :

  • Surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
  • Vides et trémies (qui correspondent aux escaliers et ascenseurs) ;
  • Surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m ;
  • Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
  • Surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial (par exemple, des combles avec un encombrement de la charpente important ou un plancher qui ne peut pas supporter des charges).

Les abris de jardin, celliers, caves...dont la hauteur sous plafond est supérieure à 1,80m, sont également à comptabiliser dans la surface de plancher. En revanche, les garages clos et couverts ne constituent pas de la surface de plancher.

 

Pour vous aider à calculer la surface de plancher de votre construction, accéder au simulateur.

Définir la surface de plancher

Surface taxable :

La surface taxable est la somme des surfaces des planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :

  • Des surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur ;
  • Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
  • Des surfaces de plancher sous une hauteur de plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre.

Ainsi, les surfaces des garages, des vérandas, des serres, des abris de jardin, notamment, sont des surfaces taxables.

Dans quels cas recourir à un architecte ?

Le recours à un architecte est obligatoire pour :

  - pour tous les permis déposés par une personne morale, quelle que soit la surface ;

   - pour les constructions à usage autre qu'agricole : si la construction projetée ou existante présente une surface de plancher supérieure à 150 m² ou si les travaux conduisent la surface de plancher à dépasser 150 m² ;

   - pour les constructions à usage agricole dont à la fois les surfaces de plancher et les emprises au sol excèdent 800 m² ou si les travaux sur construction existante conduisent soit la surface de plancher ou soit l'emprise au sol à dépasser 800 m²  ;

   - pour les serres de productions agricoles dont à la fois les surfaces de plancher et les emprises au sol excèdent 2000 m² ou si les travaux sur construction existante conduisent soit la surface de plancher ou soit l'emprise au sol à dépasser 2000 m².

Recours à l'architecte

Les différentes autorisations d'urbanisme

 

La déclaration préalable :

Dans la majorité des cas, sont soumis à déclaration préalable : 

   - les travaux modifiant l'aspect extérieur d'une construction (création d'une nouvelle ouverture, changement de forme ou couleur des volets, réfection de toiture, clôture...);

   - les constructions et extensions qui créent entre 5m² et 20m² de surface de plancher ou d'emprise au sol ;

   - les extensions en zone U des PLU jusqu'à 40m², sauf si recours obligatoire à l'architecte ;

   - les constructions de moins de 5m² qui ont une hauteur de plus de 12m ;

   - transformation de surfaces closes et couvertes supérieures à 5m² de surface de plancher.

Attention: si les modifications de façades ou de structures porteuses s'accompagnent d'un changement de destination de votre construction, votre projet relève du permis de construire. Tous travaux situés dans le périmètre d'un monument historique ou dans un site patrimonial remarquable doivent faire l'objet d'une autorisation d'urbanisme.

Le permis de construire :

Dans la majorité des cas, sont soumises à permis de construire : les constructions qui créent plus de 20m² de surface de plancher ou d'emprise au sol, les modifications de façades ou de structures porteuses si elles s'accompagnent d'un changement de destination de votre construction.

Le permis de démolir (démolition sans reconstruction) : est exigé lorsque la construction, dont la démolition est envisagée, est située en périmètre de protection au titre des monuments historiques classés ou lorsqu'une commune a instauré le permis de démolir sur son territoire.

Le certificat d’urbanisme : formulaire cerfa n°13410
Il existe 2 types de certificats d'urbanisme :

  • Le certificat d'urbanisme d'information: indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain;
  • Le certificat d'urbanisme opérationnel : indique, en plus des informations contenues dans le certificat d'urbanisme d'information, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.

Les formulaires sont à télécharger sur le site internet « Service Public » : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/N319

Quelles formalités pour quels travaux

Zoom sur les documents à joindre à vos demandes

Un plan de situation du terrain (DP 1- PC 1 - PCMI 1) :

Le plan de situation doit permettre de localiser précisément votre terrain à l’intérieur de la commune afin de savoir quelles règles d’urbanisme s’appliquent dans la zone où est situé votre terrain. Il devra comporter les informations obligatoires suivantes :  l’échelle (choisissez une échelle permettant de repérer clairement le terrain à l’intérieur de la commune), l’orientation (nord), la position et les angles de prise de vue des photos jointes au dossier avec indication des pièces correspondantes (pièces 7 et 8).

    Vous pouvez réaliser un plan de situation à l’aide des sites internet suivants :  https://www.cadastre.gouv.fr/scpc/accueil.do

ou https://www.geoportail.gouv.fr/

DP1

Un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les 3 dimensions (DP 2 - PC 2 - PCMI 2) :

Le plan de masse présente le projet dans sa totalité. Il permet de vérifier que les futures constructions respectent les différentes règles d’implantation et de hauteur, y compris par rapport aux constructions existantes, s’il y en a. Il permet également de connaître le projet d’aménage­ment du terrain, l’organisation des accès à la voie publique et des branchements sur les réseaux publics. Le plan de masse coté dans les 3 dimensions (longueur, largeur et hauteur) matérialise l’emplacement du projet sur le terrain. Il doit comporter les indications suivantes : l’échelle du plan et l’orientation, les dimensions du terrain ; les bâtiments existants et/ou à démolir sur le terrain avec leurs dimensions et leur emplacement exact, la construction projetée avec ses dimensions et son emplacement exact, les distances du projet par rapport aux limites séparatives, à la voie publique et aux bâtiments existants sur le terrain, l’emplacement des réseaux existants ou à créer (eau potable, électricité, eaux pluviales, assainissement collectif «tout à l’égout», ... etc.) sur le terrain et leurs raccordements depuis le domaine public, et en l’absence d’un réseau d’assainissement collectif, le schéma du système d’assainissement individuel, l’accès au terrain depuis le domaine public, les plantations existantes, supprimées ou à créer, l’endroit précis et les angles de prises de vues des photos jointes au dossier.

Suivant la nature et la localisation du projet, le plan de masse pourra également faire apparaître le cas échéant : les clôtures existantes ou à créer ; les aménagements qui seront effectués (cheminements, plantations ... etc.) ; la localisation des stationnements existant ou à créer ; l’emplacement choisi pour le plan en coupe ; ... etc.

Si vous rencontrez des difficultés pour faire figurer toutes ces informations sur un seul plan vous pouvez en produire plusieurs. Par exemple, si vous réalisez une petite construction sur un terrain très grand, vous pouvez présenter un plan de petite échelle faisant apparaître la totalité du terrain et indiquant la localisation du projet sur le terrain et un plan annexe, à plus grande échelle, faisant apparaître les détails du projet.

Attention : Si votre projet est situé dans une zone inondable délimitée par un Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI), les cotes du plan de masse doivent être rattachées au système altimétrique de référence de ce plan : cotes NGF (Nivellement Général de la France, Lambert 93).

DP2

Un plan en coupe du terrain et de la construction coté dans les 3 dimensions (DP 3 - PC 3 - PCMI 3) :

Le plan en coupe complète le plan de masse et permet de comprendre l’implantation du projet et ses incidences sur le terrain existant avant le projet. Il fait apparaître le profil du terrain avant et après travaux et la construction par rapport au profil du terrain. Le plan en coupe permet de mettre en évidence l’adaptation de la construction à la topographie du terrain (terrain plat ou en pente ... etc.), la hauteur des éléments existants et à construire. Il doit faire apparaître l’échelle ; toutes les cotes (longueur, largeur, hauteur), le profil du terrain avant travaux (terrain naturel) et après travaux (terrain fini) ; l’implantation de la construction par rapport au profil du terrain et ses hauteurs par rapport au terrain naturel (cotes au faîtage et à l’égout du toit ou sa profondeur = exemple construction d’une piscine) ; les pentes de toit en degrés ; les limites du terrain.

Pour une meilleure compréhension, reporter la position de la coupe sur le plan de masse

 Attention : si votre projet est situé dans une zone inondable délimitée par un Plan de Prévention des Risques d’Inondation (PPRI), les cotes du plan en coupe doivent être rattachées au système altimétrique de référence de ce plan : cotes NGF (Nivellement Général de la France, Lambert 93). Ce plan devra également permettre de visualiser l’accès à l’étage et les cotes des différents planchers dans le cas des constructions à usage d’habitation, de bureau ... etc.

DP3

Un plan des façades et des toitures (DP 4 - PC 5 - PCMI 5) :

Le plan des façades et des toitures permet d’apprécier quel sera l’aspect extérieur de la construction à réaliser et permet de vérifier toutes les dimensions.

Lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur. Il faut fournir le plan de toutes les façades des constructions, qu’elles aient ou non des ouvertures. Le plan doit comporter une échelle, l’orientation et mentionner les principales cotations de la construction (hauteurs à l’égout du toit ou à l’acrotère, au faîtage et la pente de toit) et faire apparaître la composition d’ensemble de chaque façade, la répartition des matériaux et leurs aspects, les éléments de décors (tels que les moulures ou les corniches), les portes, les fenêtres, les cheminées et plus généralement tout ce qui se voit de l’extérieur.

DP4
DP4 Clôture

Dans le cadre d’un projet d’édification ou de modification de clôture, le plan des façades devra être représenté par un plan en élévation de la clôture. Ce plan permet de connaître les éléments de composition de la clôture (matériaux et coloris utilisés) ainsi que l’ensemble des dimensions envisagées (hauteur comme largeur).

Un document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environne­ment (DP 6 - PC 6 - PCMI 6) :

Ce document permet d’apprécier l’insertion du projet dans son environnement. Le document doit permettre de visualiser le projet dans son contexte environnant (constructions alentours, paysages, etc.). Le document doit refléter la réalité du terrain. Pour réaliser ce document, vous pouvez recourir à différentes techniques et notamment à un photomontage. .

DP6

Une photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche (DP 7 - PC 7 - PCMI 7) :  

Cette photographie permet de connaître l’aspect du terrain d’implantation du projet et des terrains qui les jouxtent immédiatement.

Si votre projet est situé en zone urbaine, cette photographie montre la façade des constructions avoisinantes, les arbres existants...Si votre projet est situé en zone rurale, elle montre le terrain et les terrains voisins, les arbres et la végétation existante.

DP7

Une photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain (DP 8 - PC 8 - PCMI 8) :

Cette photographie permet de connaître l’aspect du terrain d’implantation du projet et des terrains avoisinants.

Si votre projet est situé en zone urbaine, cette photographie montre l’aspect général de la rue, des espaces publics, des façades. Si votre projet est situé en zone rurale elle montre le paysage environnant.

DP8

Une notice décrivant le terrain et présentant le projet (PC 4 - PCMI 4) :

La notice descriptive est un document obligatoire à fournir uniquement pour un permis de construire.
La notice doit présenter le projet, mais aussi le terrain sur lequel la construction est envisagée.
- Présentation du terrain (avant et après travaux), en précisant les particularités, la situation, s’il est à l’état naturel (non construit), ou au contraire s’il y a des constructions. Elle comprend également le traitement de la végétation existante (arbres, haies), les clôtures … etc.,
- Présentation du projet de construction en détaillant l’objet de la construction ainsi que les points principaux caractérisant le projet : l’environnement, l’implantation, l’aspect, la volumétrie, les matériaux et les couleurs de la construction ... etc.

Vous pouvez trouver les cotes NGF de votre terrain sur le réseau de nivellement -https://www.geoportail.gouv.fr/donnees/reseau-de-nivellement.